地方版新“國(guó)五條”落地的截止日期已經(jīng)過去一個(gè)月，除北京外，再無城市對(duì)20%的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅做出任何表述。這意味著，在全國(guó)范圍內(nèi)，只有在北京購(gòu)買二手住宅的人需要“嚴(yán)格”繳納轉(zhuǎn)讓稅。
所謂“嚴(yán)格”，是說當(dāng)20%的個(gè)人轉(zhuǎn)讓稅實(shí)在無法繞過時(shí)，需要繳納足額的稅費(fèi)，但是，至于稅費(fèi)繳納的分配比例，則基本是在協(xié)商中完成的。
誰為20%個(gè)稅買單
按照國(guó)稅總局的文件，20%的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅應(yīng)該是由賣方支付，但在現(xiàn)實(shí)過程中，大部分皆由買方籌措。究竟，誰該為這20%的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓誰買單？
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在今年兩會(huì)期間表示，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在北京二手住宅交易市場(chǎng)上超過90%的交易都是滿五年唯一住宅的房源，個(gè)別涉及個(gè)稅的房源，稅費(fèi)都是買賣雙方協(xié)調(diào)�；镜慕鉀Q辦法是：賣方下調(diào)部分房?jī)r(jià)，買方支付個(gè)稅，也就是說市場(chǎng)實(shí)際交易中，買賣雙方繳納個(gè)稅各占一半的比例。
政策的出發(fā)點(diǎn)是為了遏制以投機(jī)或投資為目的的購(gòu)房行為，但通過市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)嫁稅收的方法是很難通過行政手段來進(jìn)行制止的，因此推出保護(hù)購(gòu)房者利益的措施確實(shí)需要開動(dòng)腦筋。
齊驥曾表態(tài)，在不違背政策原則的前提下，各地可根據(jù)具體情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，及時(shí)調(diào)整稅率、指標(biāo)以及適用范圍等。如此，合理的剛性購(gòu)房者的需求和利益才能得到充分保護(hù)。
陰陽(yáng)合同避20多萬個(gè)稅
日前，央視報(bào)道北京出現(xiàn)首批繳納20%個(gè)稅的案例。報(bào)道稱，北京豐臺(tái)區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，成交價(jià)280萬元，業(yè)主購(gòu)買時(shí)的價(jià)格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個(gè)稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。
按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，成交的這套二手房單價(jià)僅為22040元/平方米。然而，據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，目前該小區(qū)及周邊樓盤二手房的均價(jià)在30000元/平方米左右。這套繳納了20%個(gè)稅的二手房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)。
對(duì)于22040元/平方米的成交價(jià)，該小區(qū)附近中介工作人員均向記者表示：“目前這個(gè)區(qū)域不可能有價(jià)格這么低的房子，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該不是實(shí)際成交價(jià)格，而是網(wǎng)簽價(jià)格�！�
“網(wǎng)簽價(jià)格”是根據(jù)住建委制定的過戶指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽。據(jù)上述中介工作人員介紹，大成南里及附近區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)約在18000元/平方米。按照過戶指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽，即簽訂“陰陽(yáng)合同”，可以減少20%個(gè)稅所產(chǎn)生的稅費(fèi)。
按照目前大成南里二手房均價(jià)約30000元/平方米計(jì)算，該套127平方米的二手房總價(jià)為381萬元，應(yīng)當(dāng)繳納差額241萬元的20%個(gè)稅，為48.2萬元。目前所繳納的稅費(fèi)比應(yīng)繳數(shù)額少20余萬元。
稅費(fèi)悄然降低
種種跡象表明，無論是地方還是夾縫中求生存的中介機(jī)構(gòu)，都開始通過各種途徑降低交易稅費(fèi)，力圖挽回這部分市場(chǎng)需求。從上情況看來，或不需再為這20%的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅買單了。
有鏈家、我愛我家、中原、麥田等不同中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人均對(duì)本報(bào)記者表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價(jià)格為實(shí)際的成交價(jià)格，而在住建委進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)則會(huì)以官方的區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)確定網(wǎng)簽價(jià)格。由于最終的稅費(fèi)繳納以網(wǎng)簽價(jià)格為基數(shù)，因此采用這種“陰陽(yáng)合同”的辦法可以最終實(shí)現(xiàn)少繳稅的目的。
以北京市海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域一套40平方米的一居室為例，目前市場(chǎng)價(jià)格普遍為50000元/平方米左右，總價(jià)約200萬元。而該地區(qū)的過戶最低指導(dǎo)價(jià)為25000元/平方米，總價(jià)僅為100萬元。
不僅繳稅基數(shù)可以有所降低，按照國(guó)五條北京細(xì)則必須嚴(yán)格執(zhí)行的20%個(gè)人所得稅也可以通過種種方式進(jìn)行抵扣。
“按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銀行利息、裝修費(fèi)、本次交易營(yíng)業(yè)稅、上次交易的契稅等都可以折抵購(gòu)房差額20%的個(gè)稅。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊如是說。
以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例，按照區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)，該房源的網(wǎng)簽價(jià)格為100萬元，原購(gòu)買價(jià)格79萬元，扣除銀行利息5.9萬元、裝修費(fèi)7.9萬元、本次購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅5.6萬元、上次購(gòu)房契稅1.2萬元，最終的差額為4000元，需要繳納的個(gè)稅僅為800元。而按照以前全款1%的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，此房需繳納的個(gè)稅為1萬元。
“盡管這一案例僅為個(gè)案，不具有普遍意義，但目前差額20%的個(gè)稅在執(zhí)行層面的確可以通過種種方式進(jìn)行抵扣，這在原來二手房交易的稅費(fèi)繳納過程中是從來沒有過的。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。
