一套房子，由政府和市民各出一半錢買下來——共有產(chǎn)權(quán)房，有望讓更多買不起房的市民住上房。這種在個別城市實行多年的保障房此前由于諸多難點，始終沒有得到推廣，不過在住建部的倡導(dǎo)下，南京今年也開始探索共有產(chǎn)權(quán)房的立法。現(xiàn)代快報記者獨家獲悉，南京目前已初步擬定共有產(chǎn)權(quán)房立法的“輪廓”，不少關(guān)注焦點已初步形成共識，這種全新的保障房法規(guī)有望今年年底前公布于眾。
南京共有產(chǎn)權(quán)房立法
年底前有望出臺
市民與政府共同擁有一套房的產(chǎn)權(quán)——“共有產(chǎn)權(quán)房”作為一種保障房的形式，在江蘇淮安等個別地區(qū)已探索多年。去年年底，住建部首次提出“探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，讓這種保障房首次站上前臺。今年4月，住建部在一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會上，將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。
“南京的保障房發(fā)展多年，已經(jīng)比較成熟，目前的經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、限價房等已經(jīng)基本上能做到應(yīng)保盡保，之前從未考慮過發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房�！睋�(jù)消息人士透露，在國家明確將共有產(chǎn)權(quán)房作為探索發(fā)展方向后，南京隨即開始醞釀立法，并決定由住建部門牽頭起草《南京市共有產(chǎn)權(quán)保障房管理辦法》。目前，這個辦法在經(jīng)過了多方征詢后已初步形成了征求意見稿，不過仍需繼續(xù)打磨，預(yù)計年底前這個辦法有望公布于眾�！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房比之前的保障房形式都更復(fù)雜一些，涉及難點比較多，特別是一些法律上的障礙還需要研究�！毕嚓P(guān)人士透露。
現(xiàn)代快報記者了解到，目前南京相關(guān)部門對共有產(chǎn)權(quán)房的定義、購買人群、上市交易、相關(guān)管理規(guī)定已經(jīng)形成了共識，總體框架已成型。那么，未來南京的共有產(chǎn)權(quán)房，究竟如何“共有”？
六大關(guān)注焦點
一、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？市民與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)的房屋
共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義就是市民與政府部門共同擁有一套房的產(chǎn)權(quán)。對于這種類型房屋的房源，包括政府投資建設(shè)的保障性住房、在普通商品住房項目中配建的保障性住房、政府收購的用于住房保障的普通商品住房。
征求意見稿中規(guī)定：共有產(chǎn)權(quán)房的套型以中小戶型為主，單套建筑面積控制在90平方米以下。其中，供應(yīng)給低收入住房困難家庭的共有產(chǎn)權(quán)房，套型按人口分配，其中1人戶40平方米左右，2人戶50平方米左右，3人及以上戶60平方米左右。
從這些定義看，共有產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、面積、套型，應(yīng)與目前南京的保障房基本相同。
二、誰能買共有產(chǎn)權(quán)房？初步擬定6類人群
據(jù)了解，目前南京初步擬定有6類人群可以購買共有產(chǎn)權(quán)房：
1.具有江南六區(qū)常住戶口滿5年，家庭人均月收入、財產(chǎn)、車輛和人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下的城市低收入、中等偏下收入住房困難家庭。
2.具有江南六區(qū)常住戶口、無房屋權(quán)屬登記、交易記錄的無房家庭（含離異單親家庭及已滿35周歲的未婚家庭）。
3.具有南京市戶籍、在南京市無房屋權(quán)屬登記、交易記錄，簽訂勞動合同且連續(xù)繳納社會保險兩年（含兩年）以上的全日制院校本科及以上學(xué)歷的畢業(yè)生或具有中級以上職稱人員。
4.經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定符合承租政府投資建設(shè)的定向公共租賃住房條件的人才。
5.國有土地上房屋征收和集體土地征地拆遷中的住房困難家庭或個人。
6.經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難家庭。
需要說明的是，已享受住房保障政策的，如果申請共有產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)先退出原有的保障性住房或不再領(lǐng)取貨幣補貼。
從這個范圍看，共有產(chǎn)權(quán)房的購買人群與限價房、公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房的保障對象多有重合之處�！叭绻灿挟a(chǎn)權(quán)房能夠順利推進，那么今后經(jīng)濟適用房可能就退出歷史舞臺了�！�
知情人士表示，今后的住房保障會被重新梳理，分為“租賃型”“購買型”和“貨幣補貼型”3種，即將并軌的公租房和廉租房就是租賃型，而經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、限價房等都可以被歸入共有產(chǎn)權(quán)房之列，另外第3種就是不拿房子拿貨幣補貼。
三、出資比例多少？擬分三個檔次：50%、70%、90%
既然是共有產(chǎn)權(quán)，是不是意味著買房人可以出1%呢？現(xiàn)代快報記者了解到，南京擬規(guī)定，被保障對象（即市民）擁有產(chǎn)權(quán)的比例，原則上不低于50%。
從目前征求意見稿來看，南京擬按照收入標(biāo)準(zhǔn)來劃定：城市低收入住房困難家庭的首次出資比例不得低于房屋總價的50%，城市中等偏下收入家庭的首次出資比例不低于房屋總價的70%，其他符合申購條件的家庭和個人首次出資比例不得低于擬購房屋總價的90%。
據(jù)了解，規(guī)定市民占有份額不低于50%，其中包含了法理上的種種考慮，未來共有產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地證上，也會分別注明系“共有產(chǎn)權(quán)保障房”，并按出資比例注明保障對象擁有的產(chǎn)權(quán)比例。
四、價格怎么定？會參考普通商品房，實行動態(tài)調(diào)整
共有產(chǎn)權(quán)房的售價該怎么定？是完全參考周邊商品房、參考商品房9折的限價房，還是參考售價更低的經(jīng)濟適用房？
“可以肯定的是，共有產(chǎn)權(quán)房的價格會參考普通商品房。”知情人士透露稱，共有產(chǎn)權(quán)房的價格也將實行動態(tài)調(diào)整，物價、住建、國土部門將參與價格核定，并及時公布。
據(jù)了解，在此前外地的一些地方做法中，共有產(chǎn)權(quán)房的定價都比普通商品房要低一些。未來南京的共有產(chǎn)權(quán)房定價，會完全等同于普通商品房，還是打折以及打多少折扣，目前還沒有最終決定。
五、未來怎么賣？擁有了全部產(chǎn)權(quán)后就可交易
對不少市民來說，共有產(chǎn)權(quán)房僅是困難時期的過渡，今后仍然存在重新買房的情況。那么共有產(chǎn)權(quán)房將來如何上市交易呢？
據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)房的上市交易，存在一個前提，那就是市民得把不屬于自己的那部分產(chǎn)權(quán)先買過來。假設(shè)市民擁有一套共有產(chǎn)權(quán)房60%的產(chǎn)權(quán)，他首先得將這套房子另外那40%的產(chǎn)權(quán)購買到自己名下，才能將這套房子賣出。
那么，另外40%產(chǎn)權(quán)的價值，是不是一成不變的呢？這位知情人士表示，市民自首次購買部分產(chǎn)權(quán)后5年內(nèi)，擬按原售價繼續(xù)購買剩余產(chǎn)權(quán)的份額；5年后的購買價格，由市物價局重新核定�！耙簿褪钦f，那40%的產(chǎn)權(quán)價格，在取得房子之后5年內(nèi)都不會變化�！�
與經(jīng)濟適用房必須購買滿5年才能上市不同，共有產(chǎn)權(quán)房只要擁有了全部產(chǎn)權(quán)，就可以上市交易。不過，與經(jīng)濟適用房規(guī)則類似，上市交易取得的房款，仍然存在分配的問題。仍然以原先擁有60%產(chǎn)權(quán)的市民為例，當(dāng)其買下40%產(chǎn)權(quán)并上市交易后，賣房款在減掉他支付的購房款、契稅等稅費后，剩余的收益部分需要上交40%給政府。
需要注意的是，如果擁有共有產(chǎn)權(quán)房的市民將房屋轉(zhuǎn)讓，那么他將不能再次享受其他住房保障政策。
六、物業(yè)費怎么交？由使用人全額交納
如果只擁有60%的產(chǎn)權(quán)，那么是不是只要交60%的物業(yè)費？
此次南京在制定相應(yīng)規(guī)則時也將考慮到這點。征求意見稿中透露，保障對象在購買共有產(chǎn)權(quán)房時，只要繳納個人產(chǎn)權(quán)部分的契稅。不過，按照誰使用誰承擔(dān)的原則，保障對象需要全額交納房屋全部產(chǎn)權(quán)建筑面積應(yīng)付的專項維修基金和物業(yè)管理費用。
另外，既然房子并不完全是你的，你也不能隨意抵押房子。據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)房只能用于自住，不得挪作它用，個人產(chǎn)權(quán)部分抵押須經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。
